Revente d’un appartement en LMNP dans une résidence étudiante

La Location Meublée (LMNP ou LMP) en résidence étudiante, c’est le produit phare qu’affectionnent particulièrement les investisseurs en immobilier sous bail commercial. C’est un produit d’investissement rassurant qui parle à tous, sur un marché porteur, avec des enveloppes d’investissement accessibles permettant de s’adresser à une cible d’acquéreurs élargie.

Et c’est encore plus vrai pour le marché de l’occasion ! Le nombre de logements étudiants disponibles en neuf étant plus limité (et les budgets moins accessibles), de nombreux investisseurs se tournent vers des logements en résidence étudiante dans l’ancien.

Une bonne nouvelle donc, si vous souhaitez revendre votre bien en résidence étudiante

Cependant, pour réussir à revendre un LMNP dans les meilleures conditions, il y a plusieurs éléments importants à connaitre.

Le choix du gestionnaire impacte directement le prix de vente de votre LMNP : c’est lui qui utilise votre bien pour son activité et vous verse vos loyers. Si l’exploitant de la résidence étudiante est solide financièrement, présente un historique rassurant et une bonne gestion de la résidence, il apporte alors pour le futur acquéreur des éléments de réassurance sur la bonne perception de ses loyers dans le temps. Des exploitants spécialisés et reconnus dans la gestion de résidence étudiante (comme UXCO, Studea ou encore Odalys par exemple) sont souvent perçus comme un gage de qualité pour l’acquéreur.

A l’inverse, un exploitant fragile ou à la gestion défaillante, entrainera un prix à la baisse pour compenser le risque pris par le futur investisseur.

Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence est essentiel pour réussir la vente d’un bien LMNP en résidence étudiante. Plus ce bail précise clairement la répartition des charges (comme les travaux d’entretien et le remplacement des meubles), les conditions d’augmentations des loyers… plus il sera attractif pour les investisseurs potentiels.

La durée restante du bail est un autre élément déterminant.

Plus il reste d’années avant la fin du contrat, plus la valeur de vente sera élevée. Les acquéreurs cherchent à maximiser leur rendement dans le temps, et un bail tout juste renégocié leur apporte davantage de visibilité pour leur investissement en LMNP.

A contrario, plus une échéance de bail est proche, plus il convient d’anticiper des travaux et du renouvellement de mobilier à la charge du futur propriétaire, sans compter une éventuelle baisse du loyer moyennant la mise en place d’un nouveau bail. Afin d’anticiper ces aspects, il faut alors doper le rendement à l’occasion de la vente, ce qui impacte le capital net vendeur à la baisse.

Cela semble évident comme pour tout bien immobilier : un bon emplacement est fondamental et influera directement sur le prix de revente d’un logement étudiant en LMNP.

Un lieu recherché (ou en passe de le devenir) améliore la valeur marchande du bien immobilier et réduit le risque de décote en cas de retournement du marché.

Une résidence située dans des villes avec une forte demande étudiante, proche des écoles, des transports ou du centre-ville, sont tout autant de critères qui vont jouer sur la valeur du bien.

Quand vous avez investi dans cette chambre en résidence étudiante, le niveau de rendement a sûrement été décisif dans votre acquisition, en plus de l’éventuelle réduction d’impôt sur le revenu associée à l’investissement (dispositif Censi-Bouvard par exemple).

De la même manière, votre futur acheteur sera aussi à la recherche d’un rendement intéressant pour investir sur votre logement en LMNP, sans compter le fait qu’il ne bénéficiera pas de réduction d’impôt.

Le rendement étant lié au loyer annuel perçu par rapport au prix du bien, c’est donc un indicateur crucial dans la détermination du prix ! A montant de loyer équivalent, plus le prix du bien est élevé et plus le rendement sera faible et freinera la vente.

Prenons un exemple avec un bien en résidence étudiante qui rapporte 3 000 € HT de loyers. 

> Si le bien est valorisé à 60 000 €, le futur investisseur bénéficiera d’un rendement de 5 % HT 

> Si le bien est valorisé à 75 000 €, le futur investisseur bénéficiera d’un rendement limité à 4 % HT 

L’estimation d’un logement en LMNP en résidence étudiante est donc une le fruit d’une étude approfondie d’un grand nombre de critères et implique une certaine expertise pour identifier le juste prix.

Il est donc fortement recommandé de s’adresser à une agence spécialisée qui aura la capacité de commercialiser votre bien auprès d’un réseau d’investisseurs en LMNP.